欧博亚洲:下季料推5幅地 估值4个月跌447亿

admin 3个月前 (07-27) 财经 62 1
欧博亚洲:下季料推5幅地 估值4个月跌447亿 第1张

黑暴未绝疫症又来 经济营商环境受重创

政府即将宣布新一季卖地设计,市场料下季会有5幅土地推出,包罗2幅住宅地及3幅商业地,其中山顶文辉道豪宅地及中环新海滨商业地王最瞩目。然而今年黑暴未绝,疫症又来,有丈量师将该5幅土地的估值,对比今年2月宣布年度卖地设计时的估值,由1,255.7亿元减至约808.5亿元,即是4个月大降35.6%或447.2亿元。丈量业界同时以为下季卖地流标风险极高,尤其是3幅商业地,主因是营商环境转差下,生长商出价料会异常守旧。■香港文汇报记者 颜伦乐

政府今年2月宣布整年卖地设计时,当中预计上半年推出之土地尚余5幅,其中2幅住宅地划分位于西贡及山顶,3幅商业地则漫衍在中环、启德和东涌。5幅土地中以中环新海滨商业地王估值最高,市场料到达552.8亿至755.5亿元。而山顶文辉道豪宅地的估值亦高达161.7亿至193.3亿元。

生长商出价守旧 流标风险高

然而,已往4个月,香港又履历了天翻地覆的转变,先是去年的黑暴死灰复燃,接虓s冠疫症突袭全球,香港的正常经济活动近乎全线瘫痪,经济急速恶化,失业率达5.9%升上15年新高。现在对比今年初,楼价虽然硬净,但地价却是反映三四年后楼市的展望,故此自去年下半年起,已泛起土地挞订、流标等情形。丈量界对下季卖地行情都不看好,其中普缙团体就应香港文汇报查询,对该5幅土地作重新估值,最新估值为808.5亿元,对比2月刚宣布新财年卖地设计的1,255.7亿元估值,大幅下调了35.6%,换言之,估值在4个月跌了447.2亿元。

普缙执行董事及企业生长部总监张圣典直言,由于经济环境变差,现市况推出山顶豪宅地及中环商业地并不合适,因土地成交价会较市好时有较大折让。同时由于土地投资额高昂,对于生长商来说风险亦异常高,估量生长商出价偏守旧,造成生长商与政府底价的落价亦较大,预料流标风险相当高。

张圣典续指,生长商买地生长是一项长线投资,故此对于风险评估会更为郑重。由于本港经济远景不明朗,今年成交地价普遍处于偏低水平,甚至有商业地泛起流标,反映生长商对于日后经济显示有保留,将风险评估提高。

中环商地估值3年跌四成

泓亮咨询及评估董事总经理张翘楚亦指,实在去年启德商业地价已经不被看好,曾泛起流标、挞订,纵然是以看似天价422亿元批出的西九龙商业地王,实在亦较那时市场预期低。他以为,今年香港营商环境较去年更差,零售业、酒店业等进入隆冬期,可预期今年将有更多商业地以低价成交或流标。

他说:「美利道停车场重修项目2017年卖出时5万元一呎(楼面地价),若是中环新海滨商业地那时卖可能更高,去到6万至7万元,但今天中环写字楼租金回调,空置率升穿5%,再加上今次要用双信封制、商业气氛亦不算理想,因应项目投资额高昂及投资时间长,以是我们下调估值去到3.5万至4万元。」换言之,张氏今天对土地估值较3年前下调四成。

文辉道地价一年挫170亿

下季估值下调得较多的是山顶文辉道住宅土地,此土地于2018年10月曾经流标,回首那时市场估值高达242亿至364亿元,每呎楼面地价更高达6万至9万元。但时移世易,受累去年修例风波及今年疫情影响,市场估值已大幅下调至161.7亿至193.3亿元,楼面地价跌至4万至4.78万元。计一计,一年多来,山顶地价估值足足大跌33%至47%,即削减约80亿至170亿元。业界也估量,由于此土地相当珍贵,料政府不会平沽,故此也列入流标风险极高行列。

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